El Senado aprobó cambios al régimen de desalojos incluidos en la Ley de Propiedad Privada: cómo serían "los desalojos exprés"

El Senado aprobó, con 36 votos a favor, 33 en contra y 1 abstención, las modificaciones al régimen de desalojos incluidas en la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, impulsada por el Gobierno de Javier Milei. El capítulo introduce cambios en los procedimientos judiciales para la recuperación de inmuebles y establece nuevas herramientas para agilizar los procesos de desocupación.

La reforma acelerará los tiempos de resolución mediante la incorporación del proceso sumarísimo, considerado la vía judicial más rápida del sistema argentino. De esta manera, los juicios de desalojo podrían reducir sus plazos de un promedio de entre un año y medio y dos años a unos seis meses, aunque la decisión continuará bajo responsabilidad de un juez. Desde el oficialismo señalaron que la iniciativa apunta a reforzar la protección del derecho de propiedad, mientras que sectores opositores y organizaciones de inquilinos cuestionaron el alcance de los cambios y advirtieron sobre posibles situaciones de vulnerabilidad para quienes alquilan una vivienda.

La polémica iniciativa libertaria habilita a avanzar en desalojos exprés en casos de intrusiones de propiedades privadas pero también de familias que se hayan atrasado en el pago del alquiler. En un contexto de emergencia habitacional donde la mayoría de los trabajadores no puede acceder a la casa propia, de licuación de salarios y mientras miles de familias se tienen que endeudar para enfrentar gastos básicos como alimentos y el alquiler de una vivienda, el gobierno libertario apuesta ahora dejar en la calle a los inquilinos que se atrasen en el pago.

Según organizaciones de inquilinos (como Inquilinos Agrupados y Federación de Inquilinos Nacional), más del 70% de los hogares inquilinos tiene deudas activas y casi un 30% está en emergencia habitacional. "El capítulo 2 es un ataque directo a las garantías de un juicio justo de 3 millones de hogares inquilinos que nos vamos a tener que enfrentar a que en algún incumplimiento, con solo una declaración del propietario en la justicia, en 72 horas nos quedemos en la calle", aseguró a Tiempo Argentino el titular de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz.

No es un detalle menor si se tiene en cuenta la situación económica que atraviesan los inquilinos, en un país con emergencia habitacional donde la mayoría no puede acceder a la casa propia. Según el último censo, casi 8 millones de personas alquilan en todo el país, con estimaciones de hasta casi 3 millones de hogares inquilinos. "Vos alquilás, nunca te dieron un comprobante de pago ni el contrato, algo que sucede en el 70% de los alquileres en Argentina. El dueño de la vivienda, sólo con ir a la Justicia y decir ‘esta persona nunca me pagó, no tiene contrato, es un intruso’, sólo con esa declaración, el juez, sin importar si es feriado, fin de semana; sin importar que la familia que alquila pueda defenderse, en 72 horas tiene que mandar el desalojo", advirtió Muñoz.

DESALOJOS EXPRÉS

El gobierno libertario avanza en los desalojos exprés de familias con deudas en el pago del alquiler. Así será el procedimiento para dejar a las familias en la calle:

PROCESO SUMARÍSMO

Se establece que la acción de desalojo, tanto para inmuebles urbanos como rurales, se sustanciará por el procedimiento sumarísimo, que es el procedimiento más rápido del sistema judicial argentino. Para eso, se busca modificar el artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial.

INTIMACIÓN DE PAGO

En los contratos de alquiler de vivienda, cuando el inquilino se atrasa hasta dos meses en el pago, el propietario deberá intimarlo previamente y otorgarle un plazo no inferior a 10 días corridos, contados desde la recepción de la notificación, para regularizar su situación. La versión original establecía el período de intimación a apenas tres días. Una vez vencido ese período sin que se haya cancelado la deuda, el inquilino tendrá la obligación de restituir el inmueble. Si no lo hace, el propietario quedará habilitado para iniciar la acción judicial de desalojo. Una vez iniciado el proceso, tampoco existe la posibilidad de "purgar la mora", es decir que pagar la deuda ya no alcanza para frenar el desalojo.

ENTREGA ANTICIPADA DEL INMUEBLE

Cuando la demanda esté dirigida contra intrusos o tenedores precarios, el juez podrá ordenar la entrega inmediata del inmueble antes de que se dicte la sentencia definitiva. Para adoptar esa medida, deberá considerar verosímil el derecho invocado por el propietario y exigir una caución juratoria. Esta caución consiste en el compromiso legal del demandante de responder por los daños que pudiera provocar la medida si luego se determina que no tenía derecho a obtenerla. Es decir la palabra del propietario pesará más para la Justicia que la del inquilino moroso, intruso o tenedor precario. El pedido podrá presentarse una vez notificada oficialmente la demanda y deberá ser resuelto por el juez dentro de los cinco días. El proceso judicial continuará aun cuando la propiedad haya sido restituida anticipadamente.

DESOCUPACIÓN INMEDIATA

Cuando la causal sea la falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria, siguiendo el procedimiento y plazo previstos por las partes. Al igual que en los casos de intrusión, el demandante (propietario) puede solicitar y obtener la entrega del inmueble de forma anticipada -antes de que se dicte la sentencia final- por falta de pago o vencimiento del contrato. Para esto, debe presentar una caución juratoria (un compromiso legal de hacerse responsable por posibles daños, es decir cómo lo recibe) y el trámite seguirá los plazos rápidos del juicio sumarísimo.

Como medida de equilibrio, si se demuestra que el propietario pidió la desocupación inmediata ocultando que el inquilino sí había pagado o escondiendo el contrato real, el juez le impondrá una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler a favor del inquilino. Sin embargo, para este momento en el que la Justicia llega a su fallo definitivo, el inquilino ya estará en la calle desde hace tiempo. La única salvedad corre para hogares con menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo: ahí el juez debe dar intervención a organismos de protección y otorgar hasta 10 días para conseguir un lugar transitorio antes del lanzamiento.

POCAS PRUEBAS PARA PRESENTAR JUICIOS

En paralelo, en los juicios fundados específicamente por falta de pago o vencimiento de plazo, solo se admitirá la prueba documental y pericial, con el objetivo de evitar demoras asociadas a otros medios de prueba. El objetivo es evitar las demoras que suelen provocar otros medios probatorios, como la declaración de numerosos testigos. En términos prácticos, el contrato, los comprobantes de pago, las intimaciones enviadas y los informes periciales pasarán a ocupar un lugar central dentro del expediente.

DOMICILIO ELECTRÓNICO

La iniciativa también avanza en la modernización de las notificaciones, al habilitar el domicilio electrónico (si fue constituido en el contrato) como canal válido tanto para comunicar la demanda como para intimar el pago en contratos de alquiler de vivienda.

RECONOCIMIENTO JUDICIAL

Otro cambio relevante es la incorporación de un reconocimiento judicial temprano. Ante situaciones de deterioro, uso abusivo, falta de pago o intrusión, el juez deberá ordenar una inspección dentro de las 72 horas desde la primera denuncia. El objetivo es identificar a los ocupantes con nombre, apellido y DNI, con intervención del Defensor Oficial.

USO DE LA FUERZA PÚBLICA

El mandamiento de desalojo incluirá de manera explícita la autorización para el uso de la fuerza pública, el allanamiento y la apertura de cerraduras, incluso si el inmueble parece estar desocupado. También se habilita al oficial de Justicia a designar depositarios (una persona física o jurídica) para los bienes muebles que se encuentren en la propiedad.

MODIFICACIONES AL REGIMEN

El capítulo aprobado introduce cambios en el procedimiento vigente para las acciones de desalojo:

- Proceso sumarísimo: los juicios de desalojo de inmuebles urbanos y rurales deberán tramitarse mediante la vía judicial más rápida prevista. La intervención de un juez continuará siendo obligatoria.
- Intimación previa de pago: ante la falta de pago en alquileres de vivienda, el propietario deberá intimar al inquilino por un plazo mínimo de 10 días corridos antes de iniciar la demanda.
- Restitución anticipada del inmueble: el juez podrá ordenar la entrega de la propiedad antes de la sentencia definitiva en casos de intrusión, falta de pago o vencimiento del contrato. La solicitud deberá resolverse en un plazo máximo de cinco días y requerirá una caución juratoria del propietario.
- Multa por falsos reclamos: si el dueño solicita la desocupación anticipada ocultando pagos realizados o información relevante del contrato, el juez podrá imponer una multa de hasta diez veces el valor del último alquiler a favor del inquilino.
- Protección a sectores vulnerables: si en el inmueble viven menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, deberán intervenir organismos de protección y el Ministerio Público Tutelar antes de concretar el lanzamiento.
- Limitación de pruebas: en los procesos vinculados con falta de pago o vencimiento del contrato solo se admitirán pruebas documentales y periciales, con el objetivo de reducir los tiempos judiciales.
- Domicilio electrónico: se habilita como canal válido de notificación e intimación el correo electrónico constituido en el contrato de alquiler.
- Reconocimiento judicial temprano: el juez deberá ordenar una inspección dentro de las 72 horas desde el inicio del expediente para identificar a los ocupantes del inmueble.
- Uso de la fuerza pública: las órdenes de lanzamiento incluirán de manera expresa la posibilidad de utilizar la fuerza pública, realizar allanamientos y cambiar cerraduras, además de designar depositarios para los bienes que permanezcan dentro de la propiedad.